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2011年02月23日

宅地建物取引業法と土壌汚染

宅地建物取引業法は、その第1条で「宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もって購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする。」としています。
土壌汚染については、同法に基づく重要事項として説明する義務を定めています。宅建業者は、不動産を購入したり、借りようとしたりする人に対して契約締結前に、宅地建物取引主任者が物件に関する重要事項を説明する義務があり、そのひとつに土地の土壌汚染も含まれます。
以下は、土地の売買における売主および買主それぞれの留意点です。

1.売主の留意点
売主が買主に売り渡した土地が汚染されていた場合、売主は瑕疵担保責任、債務不履行責任、不法行為責任として、買主から契約解除や損害賠償を請求されることがあります。そのため、土壌汚染の懸念される土地を売買する場合、売主は売り渡し前に土壌汚染調査を行い、状況を把握しておく必要があります。
2.買主の留意点
売主の逆の立場であり、売買契約締結前に、宅建業者を通じて土壌汚染に関する情報を確認することが大切です。
3.瑕疵担保責任
瑕疵担保責任とは、売買の対象となっている土地に瑕疵があり、それが取引上要求される通常の注意をしても気づかないものである場合に、売主が買主に対して負う責任です。重要なことは売主に過失があることは要件ではないということです。そこで土壌汚染などの瑕疵についてはデューデリジェンスに基づく調査が必要となってきます。

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